Oktober 2007 - DGA en zijn bedrijfspand

Drs. A.M.M. Thomassen

Stel: een huurder van een bedrijfspand krijgt, omdat hij het eerste recht van koop heeft, de mogelijkheid om het bij de BV in gebruik zijnde bedrijfspand te kopen. Op dat moment moet de DGA afwegen wie het bedrijfspand gaat kopen; de BV of de DGA zelf die het vervolgens weer gaat verhuren aan de BV. De laatste optie is vanuit fiscale optiek minder gunstig.

Immers, indien de DGA het bedrijfspand aan zijn BV ter beschikking stelt zullen de voordelen worden belast in Box I. Dit betekent belastingheffing over de jaarlijkse huurontvangsten minus kosten (hypotheekrente, verzekering, onderhoud, afschrijving e.d.). Maar ook zal bij verkoop én in het geval dat het bedrijfspand niet meer aan de eigen BV wordt verhuurd tegen het progressieve belastingtarief met de fiscus afgerekend moeten worden over het verschil tussen de verkoopopbrengst cq waarde in het economische verkeer en de fiscale boekwaarde. Koopt daarentegen de BV het pand, dan worden alle aan het pand gerelateerde kosten als bedrijfskosten in aanmerking genomen bij de winstbepaling.

Overheveling pand
In het geval de DGA zijn ondernemersactiviteiten verkoopt en vervolgens het bedrijfspand aan de voortzetter wil verhuren, komt vaak de wens naar voren om het bedrijfspand naar privé over te hevelen. Verhuur vanuit Box III is immers fiscaal veel interessanter dan verhuur vanuit de BV. Indien het pand naar privé overgeheveld wordt realiseert de BV een boekwinst die belast wordt met vennootschapsbelasting. Geen fiscale pijn omdat de heffing, zelfs gecombineerd met het 25% dividendbelastingtarief, bijna 10 % minder bedraagt dan het maximale inkomstenbelastingtarief van 52%. Wat wel pijn doet is dat de levering van het bedrijfspand aan de DGA in privé wederom tot heffing van overdrachtsbelasting (6%!) zal leiden. Feitelijk drukt op het bedrijfspand 2 keer overdrachtsbelasting omdat bij aankoop door de BV ook al 6% overdrachtsbelasting is voldaan.

Alternatief
In de praktijk wordt daarom vaak gewerkt met de volgende "constructie". De DGA koopt het pand eerst in privé . In dat geval moet hij 6% overdrachtsbelasting over de aankoopwaarde voldoen. Vervolgens draagt hij direct na deze verkrijging de economische eigendom van het bedrijfspand over aan zijn BV. Bij een economische eigendomsoverdracht draagt de DGA (die door aankoop juridische eigenaar is geworden) alle rechten en plichten, alsmede het risico van waardeverandering over aan de BV. Het pand zelf wordt evenwel niet aan de BV geleverd. Omdat bij de eerste verkrijging door de DGA reeds overdrachtsbelasting was verschuldigd, zal de overdracht van de economische eigendom zonder overdrachtsbelasting plaats kunnen vinden. Vervolgens gaat de BV met het bedrijfspand om alsof het haar volledige eigendom is: zij kan dus alle aan het pand gerelateerde kosten als bedrijfskosten in aanmerking nemen bij de winstbepaling. Op het moment dat het pand niet meer aangewend wordt voor de eigen bedrijfsvoering, levert de BV de economische eigendom terug aan de DGA. In dat geval wordt bij de berekening van de overdrachtsbelasting de waarde verminderd met het bedrag waarover ter zake van de eerste verkrijging overdrachtsbelasting was verschuldigd. Een voorbeeld:

DGA Jasperse koopt een bedrijfspand van zijn verhuurder voor € 1.000.000. Bij de aankoop is hij 6% overdrachtsbelasting (€ 60.000) verschuldigd. Direct na aankoop draagt hij de economische eigendom van het bedrijfspand over aan zijn BV voor €1.000.000. Hierover is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Na 10 jaar wordt het pand niet meer in de eigen BV gebruikt en kan het bedrijfspand economisch teruggeleverd worden aan de DGA. De waarde van het pand bedraagt op dat moment € 1.500.000 zodat bij de teruglevering van de economische eigendom slechts over € 500.000 overdrachtsbelasting ( i.c. € 30.000) verschuldigd is. De totale betaalde overdrachtsbelasting bedraagt dan € 90.000.

Stel nu dat dit pand door de BV was gekocht en na 10 jaar aan de DGA werd overgedragen. Er zou dan bij aankoop door de BV € 60.000 overdrachtsbelasting verschuldigd zijn en bij de levering aan de DGA € 90.000. De totale heffing van overdrachtsbelasting bedraagt dan €150.000. Door gebruik te maken van de economische eigendomsvariant kan dus een bedrag van € 60.000 aan overdrachtsbelasting worden bespaard. Opteert u hiervoor dan adviseren wij u zich te laten adviseren door een ter zake kundige vastgoed fiscalist!